การได้มาซึ่ง อสังหาริมทรัพย์ 1299 ป.พ.พ.

อสังหาริมทรัพย์ 1299 วันนี้หยิบ กฎหมาย เกี่ยวข้องกับลักษณะทรัพย์ มาสรุปย่อยให้กับผู้ที่สนใจด้านกฎหมาย เผื่อนำไปใช้ประโยชน์ทั้งกฎหมายส่วนตัว และกฎหมายธุรกิจ เกี่ยวข้องกับการได้มาของทรัพย์นั้น

เดิมทีเรารู้กันแล้วว่าตามมาตรา 137 ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ “ทรัพย์คือวัตถุมีรูปร่าง” ซึ่งทรัพย์ก็แบ่งแยกประเภทได้อีกก็คือ อสังหาริมทรัพย์ และสังหาริมทรัพย์

• ทรัพย์ คืออะไร ตามกฎหมาย

อสังหาริมทรัพย์ ตามมาตรา 139 บัญญัติไว้ว่า อสังหาริมทรัพย์ หมายความว่า ที่ดินและทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดันมีลักษณะเป็นการถาวรหรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้นและหมายความรวมถึงทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวกับที่ดิน หรือทรัพย์อันกับที่ดินหรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้นด้วย

โดยโครงสร้างของอสังหาริมทรัพย์ 4 อย่างคือ

1. ที่ดิน
2. ทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินเป็นการถาวร
3. ทรัพย์อันประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้น และ
4. ทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับที่ดิย หรือทรัพย์อันกับที่ดินหรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้น

สังหาริมทรัพย์ มาตรา 140 ของประมวลแพ่งและพาณิชย์ “สังหารมทรัพย์ หมายความว่าทรัพย์สินอื่นนอกจากอสังหาริมทรัพย์ และหมายความรวมถึงสิทธิอันเกี่ยวกับทรัพย์สินนั้นด้วย”

สรุปง่าย ๆ ของสังหาริมทรัพย์คืออะไรที่ไม่ใช่อสังหา ก็คือสังหาริมทรัพย์ และลักษณะของมันก็คือการเคลื่อนที่ได้

การได้มาซึ่ง อสังหาริมทรัพย์ 1299

การได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์มีหัวใจอยู่ที่บรรพ 4 ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1299

ซึ่งมาตรา 1299 บัญญัติไว้ว่า

วรรคหนึ่ง

ภายในบังคับแห่งบทบัญญัติในประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่นท่านว่าการได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่บริบูรณ์ เว้นแต่นิติกรรมจะได้ทำเป็นหนังสือและได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่

— ความหมายของวรรคหนึ่งมาตรา 1299 ป.พ.พ คือการจะทำนิติกรรม สัญญา ซื้อขาย ให้ หรือใด ๆ ที่เป็นนิติกรรม หลายฝ่าย ซึ่งมีการเปลี่ยนแปลงเจ้าของ มีการโอนกรรมสิทธิ์ ต้องนำไปจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ถึงจะเป็นการสมบูรณ์

กล่าวคือการที่จะโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้น กรรมสิทธิ์จะไม่ไป หากไม่มีการไปจดทะเบียนในกรณีของการได้มาทางนิติกรรม

ตัวอย่างคำพิพากษาฎีกาที่ 15303/2558

“การที่โจทก์ชำระค่าเช่าซื้อให้แก่จำเลยครบถ้วนแล้ว แม้กรรมสิทธิ์ในห้องชุดตกเป็นโจทก์ตาม ป.พ.พ. 572 วรรคหนึ่ง (สัญญาเช่าซื้อ) แล้วก็ตามแต่ห้องชุดเป็นอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งการได้มาโดยนิติกรรมย่อมไม่บริบูรณ์ เว้นแต่จะได้ทำเป็นหนังสือและได้จดทะเบียนการได้มาต่อเจ้าพนักงานเจ้าหน้าที่ตาม ป.พ.พ. มาตรา1299 วรรคหนึ่งโจทก์ยังต้องมีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ ห้องชุดในทางทะเบียนด้วย เพราะไม่เช่นนั้นย่อมไม่อาจที่จะใช้สอบห้องชุดในฐานะเจ้าของทรัพย์สินอย่างสมบูรณ์ได้ จำเลยจึงยังมีหน้าที่โอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดในทางทะเบียนให้แก่โจทย์

สัญญาแบ่งทรัพย์สิน (ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง) ระหว่างสามีภริยา ที่บันทึกด้านหลังทะเบียนการหย่า มิใช่สัญญาให้ทรัพย์สินอันจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงจะสมบูรณ์ตาม ป.พ.พ. 525 แต่มิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ มีผลให้ไม่บริบรูณ์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง

การได้มาไม่บริบูรณ์

การได้มาโดยนิติกรรมไม่บริบูรณ์ คือการที่การได้มาในอสังหาริมทรัยพ์ตาม 1299 วรรคหนึ่งนั้น ยังไม่ได้จดทะเบียน แต่ไม่ได้หมายความว่า สัญญาดังกล่าวไม่มีผลเลย สัญญาดังกล่าวยังมีผลเป็นบุคคลสิทธิ์อยู่ และมีฐานะเป็นเจ้าหนี้และลูกหนี้ต่อกัน แม้ยังไม่ได้ทรัพยสิทธิมาแต่ไม่ได้เป็นโมฆะ ยังสามารถใช้สัญญานิติกรรมที่เกิดขึ้น บังคับให้คู่สัญญาชำระหนี้ตามสัญญาได้ หากมีระบุไว้ในนิติกรรมนั้น

วรรคสอง

“ถ้ามีผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรมสิทธิของผู้ได้มานั้น ถ้ายังมิได้จดทะเบียนไซร้ ท่านว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไม่ได้ และสิทธิอันยังมิได้จดทะเบียนนั้น มิให้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว”

ในกรณีการได้มาตาม วรรคสองในมาตรานี้ นั้นคือการได้อสังหาริมทรัพย์มาโดยทางกฎหมายอื่น ๆ ที่นอกเหนือจากนิติกรรม แบ่งได้เป็น 3 กรณีคือ

1. กฎหมายบัญญัติไว้ (เช่นครอบครองปรปักษ์)
2. คำพิพากษาของศาล
3. รับมรดก (ถึงแม้พินัยกรรมคือ นิติกรรมฝ่ายเดียว แต่กรรมสิทธิ์ที่ได้รับจะไปได้ทางกฎหมายมรดก)

การได้มาของอสังหาริมทรัพย์ตาม 1299 วรรคท้าย กล่าวคือการได้มาทางอื่นนอกจากนิติกรรมนั้นเอง แต่หากเราดูที่ส่วนท้ายของวรรคนี้ บทบัญญัติระบุว่า “สิทธิอันยังมิได้จดทะเบียนนั้น มิให้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว”

โดยหลักของประมวลแพ่งและพาณิชย์มีหลักที่อยู่นอกบทประมวล แต่เป็นหัวใจของประมวลคือ “ผู้รับโอนไม่มีสิท ธิดีกว่าผู้โอน” ซึ่งหมายถึงว่า ถ้าผู้ก่อนิติกรรมไม่มีสิทธิ ย่อมไม่สามารถส่งสิทธินั้นให้บุคคลอื่นได้ เพราะตัวเองไม่มีสิทธิ

แต่ส่วนหลังของวรรคท้าย “สิทธิอันยังมิได้จดทะเบียนนั้น มิให้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว” คือข้อยกเว้นในเรื่องนี้

นั้นหมายความว่า หากบุคคลภายนอก ที่ได้รับโอนจากผู้ที่ไม่มีสิทธิ์ในกรรมสิทธิในที่ดินนั้นทำครบ 3 ข้อนี้ ย่อมได้รับกรรมสิทธิไปจาก เจ้าของกรรมสิทธิ์ตัวจริง

1. จดทะเบียนสิทธิต่อเจ้าหน้า
2. เสียค่าตอบแทน
3. สุจริต ในทุกกระบวนการ

สิทธิ์นั้นย่อมตกไปเป็นของบุคคลภายนอก เพราะกฎหมายต้องการคุ้มครองคนที่ไม่ทราบ หรือกระทำการทุกอย่างอย่างสุจริต

ตัวอย่างคำพิพากษาศาลฎีกา 81/2514

จำเลยและผู้ร้องเป็นผู้รับมรดกในที่ดินร่วมกัน จำเลยไปโอนรับมรดกที่ดินใส่ชื่อตนแต่ผู้เดียว ครั้นแล้วจำเลยนำไปจำนองไว้แก่ธนาคารโจทก์ผู้ทำการโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทน ดังนี้ นิติกรรมการจำนองระหว่างโจทก์กับจำเลยมีผลสมบูรณ์ ธนาคารโจทก์มีสิทธิบังคับจำนองได้เต็มตามสัญญา ผู้ร้องจะขอกันส่วนของผู้ร้องจากจำนวนเงินที่ขายทอดตลาดที่ดินจากการบังคับจำนองหาได้ไม่ 

แบ่งแยกประเด็นในคำพิพากษา

จำเลยและผู้ร้องเป็นผู้รับมรดกในที่ดินร่วมกัน = กรรมสิทธิได้มาจากกฎหมายมรดก จึงได้สิทธิจากมาตรา 1299 วรรคสอง

จำเลยไปโอนรับมรดกที่ดินใส่ชื่อตนแต่ผู้เดียว = สิทธิทางทะเบียน จดโดยไม่สุจริต

ต่อมา ครั้นแล้วจำเลยนำไปจำนองไว้แก่ธนาคารโจทก์ผู้ทำการโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทน = นำไปจำนองแก่ธนาคาร โดยธนาคาร สุจริต และเสียค่าตอบแทน จดทะเบียนจำนอง

ผล ดังนี้ นิติกรรมการจำนองระหว่างโจทก์กับจำเลยมีผลสมบูรณ์ ธนาคารโจทก์มีสิทธิบังคับจำนองได้เต็มตามสัญญา ผู้ร้องจะขอกันส่วนของผู้ร้องจากจำนวนเงินที่ขายทอดตลาดที่ดินจากการบังคับจำนองหาได้ไม่ 

นี่คือสรุปความเข้าใจโดยย่อ

• 1299 วรรคหนึ่ง ใช้สำหรับการได้มาของอสังหาโดยนิติกรรมสองฝ่ายขึ้นไป
• 1299 วรรคสอง ใช้สำหรับการได้มาโดยกฎหมาย
• 1299 วรรคสองส่วนหลัง คือการปกป้องบุคคลภายนอกที่มีข้อพิพาทเรื่องกรรมสิทธิ หากบุคคลภายนอก สุจริต จดทะเบียน เสียค่าตอบแทน บุคคลภายนอกย่อมได้สิทธิ

นี่คือสรุปสั้นของการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ตาม 1299 ของประมวลแพ่งและพาณิชย์ ส่วนเรื่องถัด ๆ ไปเราจะเล่าถึง ข้อยกเว้นอื่น ๆ และกรรมสิทธิ์ในสังหาริมทรัพย์ที่น่าสนใจอีกด้วย

สำหรับคนที่ชื่นชอบกฎหมาย หรือใช้กฎหมายทำธุรกิจ ก็สามารถมาปรึกษากฎหมายธุรกิจกันได้นะครับ