การได้มาซึ่ง อสังหาริมทรัพย์ 1299 ป.พ.พ.

1299 การได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์
1299 การได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์

อสังหาริมทรัพย์ 1299 วันนี้หยิบ กฎหมาย เกี่ยวข้องกับลักษณะทรัพย์ มาสรุปย่อยให้กับผู้ที่สนใจด้านกฎหมาย เผื่อนำไปใช้ประโยชน์ทั้งกฎหมายส่วนตัว และกฎหมายธุรกิจ เกี่ยวข้องกับการได้มาของทรัพย์นั้น

เดิมทีเรารู้กันแล้วว่าตามมาตรา 137 ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ “ทรัพย์คือวัตถุมีรูปร่าง” ซึ่งทรัพย์ก็แบ่งแยกประเภทได้อีกก็คือ อสังหาริมทรัพย์ และสังหาริมทรัพย์

อสังหาริมทรัพย์ ตามมาตรา 139 บัญญัติไว้ว่า อสังหาริมทรัพย์ หมายความว่า ที่ดินและทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดันมีลักษณะเป็นการถาวรหรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้นและหมายความรวมถึงทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวกับที่ดิน หรือทรัพย์อันกับที่ดินหรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้นด้วย

โดยโครงสร้างของอสังหาริมทรัพย์ 4 อย่างคือ

  1. ที่ดิน
  2. ทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินเป็นการถาวร
  3. ทรัพย์อันประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้น และ
  4. ทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับที่ดิย หรือทรัพย์อันกับที่ดินหรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้น

สังหาริมทรัพย์ มาตรา 140 ของประมวลแพ่งและพาณิชย์ “สังหารมทรัพย์ หมายความว่าทรัพย์สินอื่นนอกจากอสังหาริมทรัพย์ และหมายความรวมถึงสิทธิอันเกี่ยวกับทรัพย์สินนั้นด้วย”

สรุปง่าย ๆ ของสังหาริมทรัพย์คืออะไรที่ไม่ใช่อสังหา ก็คือสังหาริมทรัพย์ และลักษณะของมันก็คือการเคลื่อนที่ได้

การได้มาซึ่ง อสังหาริมทรัพย์ 1299

การได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์มีหัวใจอยู่ที่บรรพ 4 ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1299

ซึ่งมาตรา 1299 บัญญัติไว้ว่า

วรรคหนึ่ง

ภายในบังคับแห่งบทบัญญัติในประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่นท่านว่าการได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่บริบูรณ์ เว้นแต่นิติกรรมจะได้ทำเป็นหนังสือและได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่

ความหมายของวรรคหนึ่งมาตรา 1299 ป.พ.พ คือการจะทำนิติกรรม สัญญา ซื้อขาย ให้ หรือใด ๆ ที่เป็นนิติกรรม หลายฝ่าย ซึ่งมีการเปลี่ยนแปลงเจ้าของ มีการโอนกรรมสิทธิ์ ต้องนำไปจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ถึงจะเป็นการสมบูรณ์

กล่าวคือการที่จะโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้น กรรมสิทธิ์จะไม่ไป หากไม่มีการไปจดทะเบียนในกรณีของการได้มาทางนิติกรรม

ตัวอย่างคำพิพากษาฎีกาที่ 15303/2558

“การที่โจทก์ชำระค่าเช่าซื้อให้แก่จำเลยครบถ้วนแล้ว แม้กรรมสิทธิ์ในห้องชุดตกเป็นโจทก์ตาม ป.พ.พ. 572 วรรคหนึ่ง (สัญญาเช่าซื้อ) แล้วก็ตามแต่ห้องชุดเป็นอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งการได้มาโดยนิติกรรมย่อมไม่บริบูรณ์ เว้นแต่จะได้ทำเป็นหนังสือและได้จดทะเบียนการได้มาต่อเจ้าพนักงานเจ้าหน้าที่ตาม ป.พ.พ. มาตรา1299 วรรคหนึ่งโจทก์ยังต้องมีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ ห้องชุดในทางทะเบียนด้วย เพราะไม่เช่นนั้นย่อมไม่อาจที่จะใช้สอบห้องชุดในฐานะเจ้าของทรัพย์สินอย่างสมบูรณ์ได้ จำเลยจึงยังมีหน้าที่โอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดในทางทะเบียนให้แก่โจทย์

สัญญาแบ่งทรัพย์สิน (ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง) ระหว่างสามีภริยา ที่บันทึกด้านหลังทะเบียนการหย่า มิใช่สัญญาให้ทรัพย์สินอันจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงจะสมบูรณ์ตาม ป.พ.พ. 525 แต่มิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ มีผลให้ไม่บริบรูณ์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง

การได้มาไม่บริบูรณ์

การได้มาโดยนิติกรรมไม่บริบูรณ์ คือการที่การได้มาในอสังหาริมทรัยพ์ตาม 1299 วรรคหนึ่งนั้น ยังไม่ได้จดทะเบียน แต่ไม่ได้หมายความว่า สัญญาดังกล่าวไม่มีผลเลย สัญญาดังกล่าวยังมีผลเป็นบุคคลสิทธิ์อยู่ และมีฐานะเป็นเจ้าหนี้และลูกหนี้ต่อกัน แม้ยังไม่ได้ทรัพยสิทธิมาแต่ไม่ได้เป็นโมฆะ ยังสามารถใช้สัญญานิติกรรมที่เกิดขึ้น บังคับให้คู่สัญญาชำระหนี้ตามสัญญาได้ หากมีระบุไว้ในนิติกรรมนั้น

วรรคสอง

“ถ้ามีผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรมสิทธิของผู้ได้มานั้น ถ้ายังมิได้จดทะเบียนไซร้ ท่านว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไม่ได้ และสิทธิอันยังมิได้จดทะเบียนนั้น มิให้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว”

ในกรณีการได้มาตาม วรรคสองในมาตรานี้ นั้นคือการได้อสังหาริมทรัพย์มาโดยทางกฎหมายอื่น ๆ ที่นอกเหนือจากนิติกรรม แบ่งได้เป็น 3 กรณีคือ

  1. กฎหมายบัญญัติไว้ (เช่นครอบครองปรปักษ์)
  2. คำพิพากษาของศาล
  3. รับมรดก (ถึงแม้พินัยกรรมคือ นิติกรรมฝ่ายเดียว แต่กรรมสิทธิ์ที่ได้รับจะไปได้ทางกฎหมายมรดก)

การได้มาของอสังหาริมทรัพย์ตาม 1299 วรรคท้าย กล่าวคือการได้มาทางอื่นนอกจากนิติกรรมนั้นเอง แต่หากเราดูที่ส่วนท้ายของวรรคนี้ บทบัญญัติระบุว่า “สิทธิอันยังมิได้จดทะเบียนนั้น มิให้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว”

โดยหลักของประมวลแพ่งและพาณิชย์มีหลักที่อยู่นอกบทประมวล แต่เป็นหัวใจของประมวลคือ “ผู้รับโอนไม่มีสิท ธิดีกว่าผู้โอน” ซึ่งหมายถึงว่า ถ้าผู้ก่อนิติกรรมไม่มีสิทธิ ย่อมไม่สามารถส่งสิทธินั้นให้บุคคลอื่นได้ เพราะตัวเองไม่มีสิทธิ

แต่ส่วนหลังของวรรคท้าย “สิทธิอันยังมิได้จดทะเบียนนั้น มิให้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว” คือข้อยกเว้นในเรื่องนี้

นั้นหมายความว่า หากบุคคลภายนอก ที่ได้รับโอนจากผู้ที่ไม่มีสิทธิ์ในกรรมสิทธิในที่ดินนั้นทำครบ 3 ข้อนี้ ย่อมได้รับกรรมสิทธิไปจาก เจ้าของกรรมสิทธิ์ตัวจริง

  1. จดทะเบียนสิทธิต่อเจ้าหน้า
  2. เสียค่าตอบแทน
  3. สุจริต ในทุกกระบวนการ

สิทธิ์นั้นย่อมตกไปเป็นของบุคคลภายนอก เพราะกฎหมายต้องการคุ้มครองคนที่ไม่ทราบ หรือกระทำการทุกอย่างอย่างสุจริต

ตัวอย่างคำพิพากษาศาลฎีกา 81/2514

จำเลยและผู้ร้องเป็นผู้รับมรดกในที่ดินร่วมกัน จำเลยไปโอนรับมรดกที่ดินใส่ชื่อตนแต่ผู้เดียว ครั้นแล้วจำเลยนำไปจำนองไว้แก่ธนาคารโจทก์ผู้ทำการโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทน ดังนี้ นิติกรรมการจำนองระหว่างโจทก์กับจำเลยมีผลสมบูรณ์ ธนาคารโจทก์มีสิทธิบังคับจำนองได้เต็มตามสัญญา ผู้ร้องจะขอกันส่วนของผู้ร้องจากจำนวนเงินที่ขายทอดตลาดที่ดินจากการบังคับจำนองหาได้ไม่ 

แบ่งแยกประเด็นในคำพิพากษา

จำเลยและผู้ร้องเป็นผู้รับมรดกในที่ดินร่วมกัน = กรรมสิทธิได้มาจากกฎหมายมรดก จึงได้สิทธิจากมาตรา 1299 วรรคสอง

จำเลยไปโอนรับมรดกที่ดินใส่ชื่อตนแต่ผู้เดียว = สิทธิทางทะเบียน จดโดยไม่สุจริต

ต่อมา ครั้นแล้วจำเลยนำไปจำนองไว้แก่ธนาคารโจทก์ผู้ทำการโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทน = นำไปจำนองแก่ธนาคาร โดยธนาคาร สุจริต และเสียค่าตอบแทน จดทะเบียนจำนอง

ผล ดังนี้ นิติกรรมการจำนองระหว่างโจทก์กับจำเลยมีผลสมบูรณ์ ธนาคารโจทก์มีสิทธิบังคับจำนองได้เต็มตามสัญญา ผู้ร้องจะขอกันส่วนของผู้ร้องจากจำนวนเงินที่ขายทอดตลาดที่ดินจากการบังคับจำนองหาได้ไม่ 

นี่คือสรุปความเข้าใจโดยย่อ

  • 1299 วรรคหนึ่ง ใช้สำหรับการได้มาของอสังหาโดยนิติกรรมสองฝ่ายขึ้นไป
  • 1299 วรรคสอง ใช้สำหรับการได้มาโดยกฎหมาย
  • 1299 วรรคสองส่วนหลัง คือการปกป้องบุคคลภายนอกที่มีข้อพิพาทเรื่องกรรมสิทธิ หากบุคคลภายนอก สุจริต จดทะเบียน เสียค่าตอบแทน บุคคลภายนอกย่อมได้สิทธิ

นี่คือสรุปสั้นของการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ตาม 1299 ของประมวลแพ่งและพาณิชย์ ส่วนเรื่องถัด ๆ ไปเราจะเล่าถึง ข้อยกเว้นอื่น ๆ และกรรมสิทธิ์ในสังหาริมทรัพย์ที่น่าสนใจอีกด้วย

สำหรับคนที่ชื่นชอบกฎหมาย หรือใช้กฎหมายทำธุรกิจ ก็สามารถมาปรึกษากฎหมายธุรกิจกันได้นะครับ

1 comment
ใส่ความเห็น

อีเมลของคุณจะไม่แสดงให้คนอื่นเห็น ช่องข้อมูลจำเป็นถูกทำเครื่องหมาย *

You May Also Like
1303 สังหาริมทรัพย์ แพ่งและพาณิชย์สิทธิดีกว่า
Read More

1303 สังหาริมทรัพย์ชิ้นเดียวกันใครมีสิทธิดีสุด

1303 สังหาริมทรัพย์ชิ้นเดียวกันใครมีสิทธิดีที่สุดในการ ถือเอาเป็นของตน อันนี้ก็จะมีประเด็นเวลาที่ซื้อของชิ้นเดียวกันในหลาย ๆ คน ต่างฝ่ายต่างอ้างว่าตนมี
Read More
การศึกษากฎหมาย พื้นฐานกฎหมาย
Read More

การศึกษากฎหมาย

การศึกษากฎหมาย หลายครั้งที่ผมบอกใครต่อใครว่าผมกำลังศึกษานิติศาสตร์ ในระบบกฎหมายที่มีอิทธิพลกับโลก ณ ปัจจุบันมากที่สุดคือกฎหมายจากฝั่งตะวันตก
Read More
คนไร้ความสามารถ ตามกฎหมาย
Read More

คนไร้ความสามารถ ตามกฎหมาย

คนไร้ความสามารถ ตามกฎหมาย ระบุไว้ถึงความสามารถของบุคคลที่ทำให้บุคคลคนนั้นไม่สามารถทำนิติกรรมใด ๆ ได้แบบสมบูรณ์ และทำให้ต้องมีผุ้ที่คอยดูแล ทางกฎหมายเรียกว่าผู้อนุบาล ผู้ซึ่งดูแลคนไร้ความสามารถเพื่อรักษาสิทธิของเขาและครอบครัว
Read More