เช่าทรัพย์ กฎหมายการเช่า

เช่าทรัพย์ เป็นเหนึ่งในเรื่องของสัญญากฎหมายธุรกิจ และกฎหมายเอกชน ที่มีลักษณะพิเศษเป็นเอกเทศน์สัญญาของตนเอง ตามมาตรา 537 ในประมวลแพ่งและพาณิชย์ “อันว่าเช่าทรัพย์สินนั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่งเรียกว่าผู้ให้เช่า ตกลงให้บุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่าผู้เช่า ได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่งชั่วระยะเวลาอันมีจำกัด และผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าเพื่อการนั้น”

โครงเรื่องกฎหมาย เช่าทรัพย์ (ผู้ให้เช่า ผู้เช่า) 

• สัญญาเช่าทรัพย์คือ
• เกิดอย่างไร
• มีผลอย่างไร
• (หนี้) สิทธิและหน้าที่ + ความรับผิด
• ความระงับแห่งสัญญาเช่าทรัพย์

การมองกฎหมาย มองกฎหมายให้เป็นเป็นสิ่งมีชีวิต มีเกิด และตาย, กฎหมายคือสังคมศาสตร์ เป็นสิ่งนามธรรม แต่หากเข้าไปยังเนื้อหามันเป็นสิ่งที่จับต้องได้ มีการเคลื่อนไหวแห่งสิทธิอยู่ 

เช่าทรัพย์เป็นเอกเทศน์สัญญา ต้องเอากฎหมายที่เรียนมาอื่น ๆ และหลักทั่วไป มาใช้ด้วยเช่น หนี้ สัญญา ทรัพย์ฯ 

• ทรัพย์ คืออะไร ตามกฎหมาย
• 1303 สังหาริมทรัพย์ชิ้นเดียวกันใครมีสิทธิดีสุด
• การได้มาซึ่ง อสังหาริมทรัพย์ 1299 ป.พ.พ.
• การศึกษากฎหมาย

มาตรา 544 ทรัพย์สินซึ่งเช่านั้น

ปพพ. มาตรา 544. “ทรัพย์สินซึ่งเช่านั้น ผู้เช่าจะให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิของตนอันมีในทรัพย์สินนั้นไม่ว่าทั้งหมดหรือแต่บางส่วนให้แก่บุคคลภายนอกท่านว่าหาอาจทำได้ไม่ เว้นแต่จะได้ตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่นในสัญญาเช่า 

ถ้าผู้เช่าประพฤติฝ่าฝืนบทบัญญัติอันนี้ ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้

 ถ้าผู้เช่าประพฤติฝ่าฝืนบทบัญญัติอันนี้ ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้ “

//การเช่าช่วงไม่ได้เกี่ยวกับความยินยอม (แต่ถ้าไม่ได้รับการยินยอม จะเป็นการโอนโดนมิชอบ)

ผู้รับโอนสิทธิในการเช่า ต้องได้รับความยินยอม ผู้เช่าโอนสิทธิการเช่าของตัวเองให้กับบุคคลที่สาม (เป็นเรื่องการโอนสิทธิเรียกร้อง) 

การเช่าคือสัญญาต่างตอบแทน (ชำระค่าเช่ากับได้ใช้ทรัพย์)

การโอนสิทธิการเช่า จะโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ไปด้วย ส่วนด้านความรับผิดจะเป็นของผู้เช่าโดน ซึ่งการโอนไม่ได้โอนการรับผิดไปด้วย

ถ้าการโอนสิทธิการให้เช่า เขาเรียกว่าการสวมสิทธิ

ผู้รับโอนทรัพย์

ม.569 วรรคหนึ่ง อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า 

วรรคสอง ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย “

กฎหมายที่จะต้องใช้ประกอบ เกี่ยวกับเรื่องการ เช่าทรัพย์

• ประมวลกฎหมายเกี่ยวกับเช่าทรัพย์ 537-571 (เอกเทศน์สัญญา)
• หลักทั่วไป นิติกรรม หลักทั่วไป
  • กรณีเสริมกัน (เช่นการโอนสิทธิเรียกร้อง)
  • กรณีขัดแย้งกัน (ให้ใช้บทเฉพาะ)
    • เรื่องอายุความค่าเช่า 193/33 (3), 193/34 (6) เป็นเฉพาะเรื่องค่าเช่า(5 ปีและ2 ปี)
    • เรื่องอายุความสัญญาทั่วไป 563 (6เดือน)  
• พรบ เฉพาะเรื่องการเช่า

สัญญาเช่าทรัพย์คือ

ถ้าเอาจริง ๆ ต้องเอามาตรา 149 และมาตรา 537 

มาตรา 537 อันว่าเช่าทรัพย์สินนั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่งเรียกว่า ผู้ให้เช่า ตกลงให้บุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่า ผู้เช่า ได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่งชั่วระยะเวลาอันมีจำกัด และผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าเพื่อการนั้น

//ฝ่ายหนึ่งให้ใช้ประโยชน์ของทรัพย์ อีกฝ่ายหนึ่งชำระค่าเช่า

มาตรา 149 “นิติกรรม หมายความว่า การใด ๆ อันทำลงโดยชอบด้วยกฎหมายและด้วยใจสมัคร มุ่งโดยตรงต่อการผูกนิติสัมพันธ์ขึ้นระหว่างบุคคล เพื่อจะก่อ เปลี่ยนแปลง โอน สงวน หรือระงับซึ่งสิทธิ”

องค์ประกอบ 7 ข้อของสัญญา เช่าทรัพย์

1. สัญญาเช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทน
2. วัตถุแห่งสัญญาเป็นทรัพย์สิน
3. ไม่โอนกรรมสิทธิ
4. มีระยะเวลาจำกัด
5. คุณสมบัติของผู้เช่าเป็นสาระสำคัญ
6. เป็นบุคคลสิทธิ

1. ต่างตอบแทน

• ได้ใช้ หรือ ได้รับประโยชน์
  • ได้ใช้คือ การได้ใช้ด้วยตนเอง
  • ได้รับประโยชน์ คือการได้รับผลตอบแทนหรืออื่น ๆ โดยที่ตนไม่ได้ใช้
  • 537 เขียนรองรับ 559 นั่นเป็นเหตุผลทำไม 537 ต้องมีคำว่าได้
• อีกฝ่ายหนึ่งต้องจ่ายค่าเช่า
  • ค่าเช่าไม่แปลว่าต้องเป็นทรัพย์สินก็ได้ อาจเป็นอย่างอื่นที่ไม่ใช่ทรัพย์สินก็ได้
    • หนี้แบบกระทำการก็ได้
    • ขึ้นอยู่กับการตกลงกัน
    • การตอบแทนน้ำใจมิใช่เรื่องของการเช่า เช่นเพื่อนช่วยค่าน้ำค่าไฟ 
• หากมีการพ้นวิสัยใช้ มาตรา 372 ได้เหมือนกันเพราะไม่ใช่เรื่องการโอนกรรมสิทธิ

• สัญญานี้ต่างฝ่ายต่างมีหนี้ซึ่งกันและกัน
  • สัญญาซื้อขาย
  • แลกเปลี่ยน

//วิธีการดูว่าสัญญาไหนต่างตอบแทน ให้ดูจากคำนิยามของสัญญานั้น ๆ เช่นยืมใช้สิ้นเปลือง เช่นสัญญายืมใช้สิ้นเปลือง

มาตรา 650 “อันว่ายืมใช้สิ้นเปลืองนั้น คือ สัญญาซึ่งผู้ให้ยืมโอน กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินชนิด ใช้ไปสิ้นไปนั้นเป็นปริมาณมี กำหนดให้ไปแก่ผู้ยืม และผู้ยืมตกลงว่าจะคืนทรัพย์สินเป็นประเภท ชนิด และปริมาณเช่นเดียวกันให้แทนทรัพย์สินซึ่งให้ยืมนั้น สัญญานี้ย่อมบริบูรณ์ต่อเมื่อมีการส่งมอบทรัพย์สินที่ยืม”

//อันนี้ไม่ใช่สัญญาต่างตอบแทน สัญญาต่างตอบแทนกับได้ค่าตอบแทนเป็นคนละเรื่องกัน 

2. วัตถุแห่งสัญญาเป็นทรัพย์สิน

เช่าทรัพย์ เป็นทรัพย์สิน //เช่นเช่าช่วง, เช่าแก๊สมาจัดแสดง แตส่วนใหญ่จะเป็นการเช่าทรัพย์ที่เป็นวัตถุที่มีรูปร่าง

• สาธารณะสมบัติของแผ่นดิน โอนไม่ได้ จะเช่าได้หรือไม่ได้ต้องดูว่ากฎหมายเปิดช่องให้เช่าได้หรือไม่ได้ เช่นที่ราฎพัสดุ (1304 อนุ 1)
  • เป็นที่ห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายหากกฎหมายไม่ได้เปิดช่อง

3. ไม่โอนกรรมสิทธิ

ถึงแม้จะเช่ากี่ปีก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์ คนส่วนใหญ่มีสิทธิครอบครอง เพราะยึดถือเพื่อตน สิทธิครอบครองเป็นทรัพยสิทธิ์ การยึดถือตามสัญญาเช่านั้นเป็นการยึดถือเพื่อตนไม่ได้ยึดถือเพื่อเจตนาเป็นเจ้าของ

ทรัพย์สินบางอย่างไม่สามารถเช่าได้ เช่นทรัพย์สินที่ให้เป็นการเฉพาะตัวบุคคล เช่นเครื่องราช หรืออะไรที่ได้รับมาเฉพาะเราเท่านั้น 

4. มีระยะเวลาจำกัด

คือเกิดได้และดับได้ สิ้นสุดได้ เช่นในกรณีที่เช่าที่ดินที่มีเงื่อนเวลา(แน่นอน จะช้าหรือเร็ว) เกิดได้ดับได้ เช่นเช่าถึง 10 ปี หรือเช่าจนบุคคลตาย

4.1 เงื่อนเวลา แยกออกเป็น 2 กรณี

• เช่าสังหา (ไม่มีกำหมายกำหนดเวลาไว้) ขึ้นอยู่กับลักษณะการใช้ประโยชน์ไว้ว่าเป็นอย่างไร 
• เช่าอสังหา มีเงื่อนเวลาสิ้นสุด จะมีกฎหมายกำหนดเวลาสิ้นสุดไว้เต็มที่ 30 ปีตามมาตรา 540 

มาตรา 540 บัญญัติว่า “อันอสังหาริมทรัพย์ ท่านห้ามมิให้เช่ากันเป็นกำหนดเวลาเกินกว่าสามสิบปี ถ้าได้ทำสัญญากันไว้เป็นกำหนดเวลานานกว่านั้นท่านก็ให้ลดลงมาเป็นสามสิบปี 

อนึ่ง กำหนดเวลาเช่าดังกล่าวมานี้ เมื่อสิ้นลงแล้วจะต่อสัญญาอีกก็ได้ แต่ต้องอย่าให้เกินสามสิบปีนับแต่วันต่อสัญญา”

// แต่มีข้อยกเว้นสำหรับ ที่ดินสำหรับพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม ให้ไม่เกิน 50 ปี (แต่สำหรับพาณิชยกรรมและอุสาหกรรมซึ่งเป็นกฎหมายพิเศษ

//มาตรา 540 จะใช้กับการเช่าที่มีกำหนดเวลาแน่นอน 

• แต่ถ้าเป็นการเช่าจนผู้เช่าตาย(มาตรา 541) จะอยู่เกิน 30 ปีได้

4.2 สัญญาเช่ามีเงื่อนไข

• เงื่อนไขบังคับหลัง ถ้าเงื่อนไขสำเร็จ สัญญาเช่าจะสิ้นผลลง 

//ถ้ากรณีมีระยะเวลาแล้วมีระยะเวลาสิ้นสุดลง สัญญาจะสิ้นสุดตาม 564 → แต่ถ้าหากผู้เช่าเช่าต่อ จะเป็นการทำสัญญาใหม่โดยเป็นการไม่มีกำหนดเวลาตามมาตรา 570 

4.3 ไม่มีกำหนดเวลาทำอย่างไร 

ถ้าไม่มีกำหนดเวลาไว้ ให้บอกกล่าวล่วงหน้า ก็สามารถสิ้นสุดได้ ตามมาตรา 566

4.3.1 กรณีสังหาริมทรัพย์ 

1. กรณีการเช่าไม่มีกำหนดเวลาตั้งแต่เริ่มแรก
2. ระยะเวลาสิ้นสุดแล้วตาม 564 และอยู่ต่อให้ถือว่าไม่มีระยะเวลาตาม 570 

• เป็นสัญญาที่เกิดขึ้นจากผลของกฎหมาย
• ข้อตกลงเก่าที่ืเคยมีมาก็ให้เอาข้อตกลงเดิมยกมาใช้ด้วย

4.3.2 กรณีอสังหาริมทรัพย์

1. กรณีการเช่าไม่มีกำหนดเวลาตั้งแต่เริ่มแรก
2. 570 แท้ – ระยะเวลาสิ้นสุดแล้วตาม 564 และอยู่ต่อให้ถือว่าไม่มีระยะเวลาตาม 570 

• สามารถใช้หลักฐานของสัญญาเดิมได้ ข้อตกลงเดิมยกเว้นเรื่องระยะเวลา
• หลักฐานตาม 538 ในการฟ้องร้องคดี

3. 570 เทียม – ตามแนวของฎีกา ตัดสิน (ซึ่งมาจากศาลช่วย) เช่นสัญญา5 ปี แต่เลยปีที่ 3 แล้ว ตาม 538 ตอนท้าย แต่อยู่ต่อถือว่าเกิดสัญญาขึ้นมาใหม่ ก็ต่ออายุไปโดยไม่มีกำหนดเวลา 

 “ป.พ.พ. มาตรา 538“ เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี”